La crisis mundial de la vivienda no necesita una solución revolucionaria

Desde Lagos hasta Londres, las personas se quedan atrapadas en viviendas inadecuadas o pagan una parte tan grande de sus ingresos por la vivienda que renuncian a otros artículos de primera necesidad. La falta de acceso a una vivienda decente y asequible es un problema en las economías ricas y pobres. Incluso en los países ricos, las familias de bajos ingresos que tienen viviendas inadecuadas tienen niveles más altos de desempleo y sus hijos tienen más probabilidades de tener un mal desempeño en la escuela y dejar de fumar antes que otros estudiantes. Los altos costes de la vivienda reducen a las familias con ingresos medios y, en las ciudades más caras, incluso los hogares que ganan mucho más que la renta media pueden verse presionados financieramente por los pagos del alquiler o la hipoteca, lo que limita el crecimiento de la economía local.

Durante décadas, los responsables políticos y los líderes del sector privado han intentado resolver el problema de la vivienda asequible, pero no ha hecho más que agravarse y va camino de expandirse drásticamente a medida que la urbanización se desarrolle en las economías en desarrollo. Hoy en día, unos 330 millones de hogares en todo el mundo están atrapados en barrios marginales o viviendas inadecuadas o están pagando una parte demasiado alta de sus ingresos por la vivienda; en 2025, esta cifra podría aumentar a 440 millones de hogares y a unos 1600 millones de personas, o un tercio de toda la población urbana. El simple hecho de reemplazar o renovar las viviendas de mala calidad del mundo y construir las viviendas necesarias para dar cabida a los nuevos hogares urbanos de bajos ingresos de aquí a 2025 podría costar entre 9 y 11 billones de dólares, sin incluir el terreno, lo que podría aumentar el coste a 16 billones de dólares.

Sin embargo, creemos que hay una alternativa plausible, porque hay soluciones claras que, con una gestión adecuada, pueden reducir sustancialmente la brecha de vivienda asequible de aquí a 2025. En nuestra investigación, identificamos cuatro «palancas» para gestionar la entrega de viviendas asequibles: encontrar terrenos al precio correcto, reducir los costes de operación y gestión, adoptar procesos de construcción más eficientes y mejorar el acceso a la financiación para los compradores y constructores de viviendas. En conjunto, estos enfoques pueden reducir el coste de una unidad de vivienda acabada entre un 20 y un 50%. Se pueden aplicar en cualquier parte del mundo y pueden hacer que la vivienda sea asequible (sin subsidios) para los hogares que ganan entre el 50 y el 80% o más del ingreso medio local.

Lograr esos resultados depende de los nuevos enfoques de gestión. Los programas de vivienda asequible deben diseñarse e implementarse como parte de un plan de vivienda integral que tenga en cuenta las necesidades de los ciudadanos en la escala de la vivienda, no solo de los segmentos con ingresos más bajos (las nuevas viviendas de lujo y de ingresos medios pueden liberar las acciones más antiguas para viviendas asequibles). La vivienda asequible también debe considerarse un componente importante de un amplio esfuerzo por integrar a los grupos de bajos ingresos en la economía. Por lo tanto, las nuevas viviendas asequibles deben estar en lugares desde los que los residentes puedan ir a los centros de empleo y llegar a los servicios vitales, como escuelas y centros de salud.

Los programas de vivienda también deben diseñarse con objetivos claros, basándose en datos y criterios locales detallados y con el apoyo del sector público, gubernamental y privado. Por último, la entrega de viviendas asequibles —ya se trate de nuevas construcciones construidas por el sector privado o subvencionadas por el gobierno o de rehabilitación o edificios antiguos— debe gestionarse de forma profesional, con objetivos, plazos y una gestión del rendimiento y un desarrollo de capacidades medibles.

Afortunadamente, nuestras cuatro palancas no requieren ningún avance en la tecnología o la política. Tampoco necesitarían un aumento masivo del gasto público. Dar a los ciudadanos más pobres del mundo una vivienda digna seguirá necesitando subsidios y otras medidas gubernamentales, pero calculamos que el 80% de los fondos necesarios para cerrar la brecha de vivienda asequible podrían provenir de la inversión privada. De hecho, una conclusión importante de nuestra investigación es que la vivienda asequible es una oportunidad importante para la industria mundial de la construcción; se necesitarían unos 200 000 millones de dólares al año en nuevas construcciones hasta 2025 para cerrar la brecha. Y, si los enfoques de ahorro de costes se utilizan de forma eficaz, la vivienda asequible puede ser una inversión mucho más atractiva de lo que ha sido.

¿Cómo funcionan estas palancas? Los dos más poderosos son conseguir terrenos al precio correcto (y en los lugares adecuados) y reducir los costes de construcción. Resulta que incluso en las principales ciudades, como Nueva York, hay grandes cantidades de terreno que se pueden desbloquear para el desarrollo. A menudo, los terrenos quedan sin urbanizar debido a restricciones de uso, como las limitaciones de densidad. Si hay una infraestructura adecuada para soportar densidades más altas, upzonificación permitir que se construya más espacio en una parcela puede llevar a un terreno de muy bajo coste para viviendas asequibles. A cambio de dar a los propietarios una «bonificación de densidad» (la oportunidad de ganar más dinero con una parcela construyendo más viviendas), la ciudad exige que el propietario proporcione terrenos para viviendas asequibles o que reserve un número determinado de unidades para viviendas asequibles. En cualquier caso, los terrenos para viviendas asequibles se reducen drásticamente y, de hecho, a cero en algunos casos.

Muchas ciudades han utilizado estrategias similares para financiar infraestructuras y viviendas, aprovechando el aumento del valor del terreno que se produce cuando se construye una nueva infraestructura de transporte. Hay ejemplos en los que el valor de las propiedades aumenta entre un 30 y un 60% cuando se añade una nueva parada de transporte. Vendiendo propiedades públicas en la zona o imponiendo cuotas de «mejora», la ciudad puede captar parte del aumento de la relación calidad-precio de la infraestructura y la vivienda asequible.

Por el lado del desarrollo, hay mucho margen de mejora en la eficiencia con la que se pueden construir viviendas. En muchos países —no solo en las economías en desarrollo— la industria de la construcción de viviendas está muy fragmentada, con muchos actores pequeños y mal capitalizados. Por lo general, estos jugadores no han invertido en la mecanización o en métodos modernos y muchos trabajan de la misma manera que lo han hecho durante décadas. Los desarrolladores pueden reducir el coste de entrega de viviendas en un 30% y reducir los plazos de finalización en un 40% mediante el uso de diseños estandarizados y otros trucos de ingeniería de valor, simplificando las compras y otras operaciones para que coincidan con la eficiencia de otros sectores y adoptando métodos de producción industrial, utilizando más componentes, como losas de suelo y pared, que se fabrican fuera de las instalaciones.

La eficiencia en las operaciones y el mantenimiento y la mejora del acceso a la financiación también son formas importantes de hacer que la vivienda sea más asequible. La operación y mantenimiento representan entre el 20 y el 30% del coste de la vivienda y se puede reducir sustancialmente mediante medidas de eficiencia energética y profesionalizando el negocio del mantenimiento. Las ciudades pueden certificar a los proveedores de reparación y mantenimiento y los compradores pueden unirse para aumentar el poder adquisitivo. Al formar consorcios de compras, los propietarios de viviendas sociales del Reino Unido han reducido los costes de algunos artículos en un 30%. Mejorar el acceso a la financiación para los hogares con bajos ingresos puede reducir los costes de la vivienda, especialmente en el mundo en desarrollo, donde muchas personas no tienen acceso a servicios bancarios. Al desarrollar sistemas profesionales de tasación de propiedades, refinar los métodos de suscripción y establecer agencias de crédito, las economías en desarrollo pueden reducir el coste de los préstamos para los prestatarios con bajos ingresos. Las ciudades pueden reducir los costes de financiación de los desarrolladores de varias maneras, entre ellas eliminando el riesgo de los proyectos: acelerando los permisos y otros procesos para acortar los plazos o garantizando que habrá inquilinos o compradores para las unidades de vivienda.

Ninguna de estas palancas es revolucionaria, pero no se han aplicado sistemáticamente en el pasado. Las ciudades tienen que definir con mucho cuidado qué constituirá una unidad de vivienda decente y asequible en sus comunidades (que puede variar según el grupo de ingresos), qué incentivos se pueden utilizar para fomentar la inversión privada (qué terrenos podrían liberarse para su desarrollo, por ejemplo) y qué tipos de hogares se beneficiarán de las iniciativas de vivienda de la ciudad. Luego, tienen que crear la «plataforma de entrega» para convertir estas aspiraciones en realidad. Entonces se podrán aprovechar todos los beneficios de estos enfoques de ahorro de costes y la brecha de vivienda asequible podrá empezar a reducirse.