Los argumentos a favor de las hipotecas del 4%

La semana pasada, el líder de la minoría en el Senado, Mitch McConnell (republicano de Kentucky), propuso hipotecas con tasa fija a 30 años del 4% respaldadas por el gobierno a cualquier prestatario solvente como una de las soluciones a la actual crisis financiera. Los lectores opinaron sobre esta idea en respuesta a un Blog de los editores de HBR publicación» Debería Obama bajar las tasas hipotecarias?”

Los artífices de este plan son R. Glenn Hubbard, decano de la Escuela de Negocios de Columbia y presidente del Consejo de Asesores Económicos de la presidencia de Bush, y Christopher Mayer, profesor de finanzas y economía y vicedecano de la Escuela de Negocios de Columbia. Aquí, responden a las preguntas sobre ese plan y defienden su viabilidad, y responden directamente a las preguntas de algunos lectores sobre esa medida.

HBR: Se supone que los consumidores gastarían más si tuvieran este descanso. Pero esa era la suposición en la que se basaban las devoluciones de impuestos de los últimos años y no funcionó tan bien como esperaba. ¿Cómo podemos suponer que los consumidores gastarán sus ahorros hipotecarios?

Hubbard y Mayer: Los ahorros derivados de la reducción de los tipos de interés hipotecarios son como una reducción de impuestos permanente, que generará gastos sustancialmente mayores que una devolución única. El análisis económico estándar muestra que el consumo aumenta mucho más en respuesta a las crisis de ingresos permanentes que temporales. Este plan permitiría a unos 40 millones de propietarios de viviendas refinanciarse con hipotecas nuevas y más asequibles, lo que les ahorraría una media de 424 dólares en pagos hipotecarios mensuales si la tasa de interés fuera del 4%. Eso se traduciría en un ahorro total de 200 000 millones de dólares anuales para los consumidores.

Además de aumentar el gasto de los consumidores, ¿cómo ayudaría su plan a aliviar la crisis financiera y a estabilizar la economía?

El otro impacto importante es que mitigaría las futuras caídas del precio de la vivienda. Un informe reciente de Goldman Sachs predice que los precios nacionales de la vivienda caerán entre un 20 y un 25% en los próximos años. Según el análisis de Goldman, una razón importante de la caída de los precios es el exceso de inventario de 4 millones de casas en el mercado y más de 2 millones de casas vacías. Calculamos que los tipos más bajos inducirían a entrar en el mercado hasta 2 millones de nuevos compradores de vivienda que ahora están al margen. El crecimiento de la población por sí solo añade alrededor de 1,4 millones de posibles propietarios de viviendas al año, suponiendo que las tendencias históricas se mantengan y que entre el 65 y el 70% de los hogares estadounidenses acaben siendo propietarios de viviendas. La falta de crédito ha disuadido a muchos posibles propietarios de viviendas de comprar una casa en los últimos dos años, por lo que hay una demanda acumulada apreciable.

Este aumento de la demanda de vivienda ayudaría a estabilizar los precios de la vivienda, lo que reforzaría aún más la confianza y el gasto de los consumidores. Estos efectos en los precios también ayudarían a los balances de las instituciones financieras. El mayor efecto de la estabilización de los precios de la vivienda sería una reducción de los impagos y las pérdidas relacionadas con la vivienda. Las ejecuciones hipotecarias caerían. Y el sistema bancario se beneficiaría de una nueva liquidez, que podría financiar otros tipos de préstamos. Se amortizarían anticipadamente hasta 2 billones de dólares en segundos gravámenes, hipotecas gigantes y préstamos no conformes. Este proceso también ayuda a separar las hipotecas buenas de las incobrables, una parte clave de cualquier plan de recuperación bancaria.

El gobierno ya ha estado haciendo muchas cosas para tratar de bajar las tasas hipotecarias al 4,5% o menos. ¿Por qué esos esfuerzos no han sido más eficaces?

La Reserva Federal ha comprometido 500 000 millones de dólares para comprar valores respaldados por hipotecas con el objetivo de reducir los tipos hipotecarios de los nuevos préstamos. Si bien es muy constructivo, este plan puede tener un efecto limitado, ya que el mercado total de valores de la GSE, o empresa patrocinada por el gobierno, supera los 5 billones de dólares, por lo que el dinero de la Reserva Federal se acabará. Además, las acciones de la Reserva Federal corren el riesgo de un aumento de la inflación, dada la necesidad de imprimir dinero para comprar estos valores. Algunas medidas del Tesoro, incluidas las garantías explícitas sobre determinadas deudas bancarias y el seguro de depósitos ilimitado, han aumentado los costes de financiación de Fannie Mae y Freddie Mac, ya que los inversores han trasladado su dinero a otros lugares con amplias garantías gubernamentales explícitas. Una consecuencia no deseada de estas acciones es la reducción de la demanda de deuda de Fannie y Freddie y, por lo tanto, el aumento de los diferenciales de los tipos de interés hipotecarios.

Afirma que este plan no costaría a los contribuyentes. ¿Puede explicar algunos de los cálculos detrás de eso?

Así es como funcionaría: tradicionalmente, los tipos hipotecarios conformes han estado aproximadamente un 1,6 por ciento por encima de los tipos del Tesoro a 10 años; ese diferencial compensa a los prestamistas por el riesgo crediticio, el riesgo de pago anticipado y los costes de suscripción. Desde el verano de 2007, ese diferencial se ha elevado más de un punto porcentual por encima de los niveles consistentes con un mercado crediticio que funciona normalmente. Por ejemplo, esta semana los tipos del Tesoro rondan el 2,9%, pero la media nacional de las hipotecas con tipo fijo a 30 años es de alrededor del 5,4%, un diferencial del 2,5%, incluso con la intervención de la Reserva Federal.

Proponemos que durante dos años el gobierno fije el diferencial en el 1,6%, lo que debería ser suficiente para cubrir el riesgo de crédito y prepago y generar beneficios para los prestamistas. El gobierno podría hacerlo limitando el margen al que Fannie Mae y Freddie Mac comprarán hipotecas en los bancos. Fannie y Freddie financiarían las hipotecas con la ayuda del Tesoro de los Estados Unidos, que emitiría nuevos valores del gobierno con los bajos tipos actuales.

Pensemos en los 30 millones de hipotecas pendientes actualmente en las que el gobierno ya es propietario del riesgo crediticio. Para estas hipotecas, el gobierno simplemente está repercutiendo los costes de endeudamiento más bajos a los consumidores. Sin una crisis crediticia, esto ocurriría sin la intervención del gobierno. Al refinanciar los 30 millones de hipotecas existentes originadas a través de las GSE, el gobierno obtendría un diferencial de 160 puntos básicos por encima del tipo del Tesoro estadounidense a 10 años. Reducir los pagos hipotecarios también podría reducir millones de nuevos impagos y ejecuciones hipotecarias, lo que ahorraría a los contribuyentes cantidades adicionales. Lejos de ser un subsidio, es casi seguro que se trata de una transacción rentable para los contribuyentes, que ya tienen que cargar con más de 5 billones de dólares en garantías hipotecarias emitidas en años anteriores.

Para los 2 billones de dólares adicionales estimados en refinanciaciones y nuevas hipotecas, el gobierno debería cobrar un margen adecuado para garantizar que no haya pérdidas para los contribuyentes. Una vez más, es importante señalar que el gobierno ya está emitiendo hipotecas con tipos más altos; creemos que el diferencial correcto es mucho más bajo del que se cobra ahora. Si los críticos piensan que esta tasa es inapropiada, deberían exponer sus argumentos.

¿Cómo afectaría este plan a las debilitadas instituciones financieras? ¿Les haría daño?

No. Los bancos obtendrían ingresos originando hipotecas, que podrían venderse a Fannie Mae y Freddie Mac. Y los bancos se beneficiarían de una mayor liquidez en la refinanciación que acompañaría al plan. Los grandes bancos se beneficiarían mucho y nos han expresado su apoyo.

Uno de los visitantes de nuestro sitio web señaló que subvencionar tasas hipotecarias más bajas beneficiaría principalmente a las personas con buenos ingresos. Es posible que los propietarios de viviendas más necesitados no reúnan los requisitos debido a los ratios de capital y deuda. ¿No deberíamos tratar de ayudar a esas personas también, y cómo podemos hacerlo?

Son los hogares de ingresos medios los que más se benefician por el énfasis en las hipotecas conformes. Los 30 millones de prestatarios actuales de Fannie y Freddie (el 60% de los titulares de hipotecas) podrían aprovechar nuestro plan sin tener en cuenta los cambios en sus ingresos o su crédito o en su relación entre el préstamo y el valor. Es cierto que será necesaria una mayor intervención para ayudar a los propietarios de viviendas cuyas hipotecas sobre la residencia principal están bajo agua. El profesor Mayer, junto con los profesores de Columbia Morrison y Piskorski, han desarrollado un nuevo plan para ayudar a modificar las hipotecas de los prestatarios que están bajo el agua y se enfrentan a una posible ejecución hipotecaria. También hemos sugerido que el Congreso considere una versión contemporánea de la Corporación de Préstamos para Propietarios de Viviendas (utilizada en los Estados Unidos de 1933 a 1951). Esa intervención repartió los costes de la resolución de hipotecas submarinas entre los prestatarios, los prestamistas y el gobierno (contribuyentes) y, al dedicar tiempo a resolver los préstamos problemáticos, el coste para los contribuyentes fue mínimo. Sin embargo, los costes de un plan de este tipo son apreciables y esta propuesta ha tenido poco éxito político.

Algunos dirán que se trata de un paso importante hacia la nacionalización de la banca. ¿No es algo así como el socialismo?

El gobierno ya domina la originación de hipotecas y en la actualidad emite más de 9 de cada 10 hipotecas. La propuesta nos da tiempo para ir en una dirección diferente. Una recesión no es el momento adecuado para que el gobierno deje el negocio hipotecario. Si el gobierno no actúa, la continua caída de los precios de la vivienda aumentará las quiebras bancarias y la necesidad de capital público en el sistema bancario. Al restablecer un mercado hipotecario que funcione normalmente, este plan aumentaría la velocidad con la que podríamos volver a los mercados crediticios totalmente privados. Es decir, un plan por tiempo limitado (por ejemplo, dos años) ayudará a estabilizar el mercado inmobiliario y la economía. Este plan utiliza la estructura actual de Fannie Mae y Freddie Mac, y presenta una oportunidad futura de privatizar esas firmas.