Investigación: Restringir los alquileres en Airbnb reduce el desarrollo

Se ha escrito mucho sobre el daño que causan las plataformas de alquileres a corto plazo (STR), como Airbnb. Al aumentar la demanda de vivienda, estas plataformas pueden provocar un aumento de los alquileres y los precios de la vivienda, lo que podría expulsar a los residentes de larga data. Sin embargo, la nueva investigación de los autores explora las ventajas de las STR y sugiere que también pueden tener un impacto sustancial y positivo en el crecimiento económico a largo plazo de las comunidades. En concreto, los autores descubren que las personas invierten más en la promoción de propiedades residenciales cuando aumenta la demanda de Airbnb y que restringir los Airbnbs se traduce directamente en menos desarrollo residencial, menos crecimiento de los precios de las viviendas y, por lo tanto, menos ingresos fiscales para las ciudades (al menos 40 millones de dólares al año en los EE. UU.). Si bien esto no quiere decir que el crecimiento no regulado sea la respuesta, estas conclusiones destacan la importancia de un enfoque de regulación específico que limite los daños a corto plazo de las STR sin eliminar su potencial de impulsar el crecimiento a largo plazo.

••• Es bien sabido que una de las desventajas de los alquileres a corto plazo (STR) es que pueden reducir la disponibilidad de viviendas para los residentes de larga duración, lo que hace subir tanto los alquileres como los precios de la vivienda para los lugareños. En un[estudio anterior](/2019/04/research-when-airbnb-listings-in-a-city-increase-so-do-rent-prices), descubrimos que compartir viviendas solo a través de Airbnb es responsable de alrededor del 20% del aumento anual medio de los alquileres en EE. UU., lo que llevó a muchos responsables políticos a adoptar un enfoque comprensiblemente agresivo a la hora de regular las STR. Por ejemplo, la ciudad de Nueva York lo ha logrado [absolutamente ilegal](https://sharedeconomycpa.com/blog/nyc-airbnb-law/#:~:text=The%20New%20York%20City%20Airbnb%20law%20says%20it's%20illegal%20to,the%20unit%20is%20being%20rented.) alquilar un apartamento durante menos de 30 días en la mayoría de los edificios. Sin embargo, si bien este impacto a corto plazo está bien establecido, el impacto a largo plazo del auge de las STR en la última década está menos claro. ¿Podría el aumento prolongado de la demanda que crean compensar o incluso superar el daño inmediato de servicios como Airbnb a la economía local? Para explorar esta cuestión, realizamos un[estudio a gran escala](https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=3874207) analizar una década de anuncios de Airbnb y solicitudes de permisos residenciales en los EE. UU. Los permisos residenciales son necesarios tanto para los nuevos proyectos de construcción como para los cambios sustanciales en las estructuras existentes, lo que los convierte en una forma eficaz de medir el crecimiento económico local que se debe a que los propietarios invierten significativamente en el desarrollo de sus propiedades. Basándonos en este conjunto de datos, identificamos una conexión clara entre los STR y los permisos residenciales: de media, un aumento del 1% en los anuncios de Airbnb se tradujo en un aumento del 0,769% en las solicitudes de permisos, lo que sugiere que Airbnb puede desempeñar un papel importante a la hora de apoyar los mercados inmobiliarios locales y, por lo tanto, aumentar las bases impositivas locales. Dadas estas conclusiones, se deduce que restringir las STR puede tener un impacto negativo significativo en la actividad económica local. Por supuesto, esto no quiere decir que los impactos económicos negativos identificados en nuestros trabajos anteriores sean irrelevantes. En la siguiente parte de nuestro estudio, adoptamos un enfoque más detallado para intentar medir el impacto directo de varios reglamentos de STR e identificar estrategias que puedan ayudar a las comunidades a aprovechar los beneficios a largo plazo de la actividad económica generada por estos alquileres y, al mismo tiempo, minimizar los daños a corto plazo para los residentes. Para profundizar en las fuerzas subyacentes del mercado en juego, dividimos nuestro análisis en dos partes: un análisis nacional del impacto de Airbnb en las 15 principales áreas metropolitanas de EE. UU. entre 2008 y 2019, y un análisis en profundidad de los efectos de las diferentes restricciones locales en el condado de Los Ángeles. El estudio nacional garantizó que nuestros hallazgos se aplicaran en diversos entornos geográficos y demográficos, mientras que el análisis detallado de Los Ángeles ofreció información específica sobre el impacto sobre el terreno de las diferentes políticas. Además, cabe señalar que las normas STR se implementaron en las diferentes ciudades en varios momentos entre 2012 y 2019, lo que nos permitió evitar confundir nuestras conclusiones con factores específicos de una ciudad o período de tiempo en particular. En la primera parte de nuestro análisis, analizamos 2,9 millones de solicitudes de permisos residenciales, 750 000 anuncios de Airbnb y 4 millones de transacciones de venta de viviendas en todo el país. La principal limitación para ampliar esto más allá de las 15 ciudades que analizamos era el acceso a los datos de las solicitudes de permisos de residencia, ya que, en general, solo las áreas metropolitanas más grandes de los EE. UU. comparten sus datos de permisos públicamente. Sin embargo, los datos fiscales públicos y los registros de ventas se obtenían fácilmente de los agregadores de datos, al igual que los datos de los anuncios de Airbnb, que cotejamos con varias fuentes superpuestas. Luego utilizamos un popular diseño de investigación conocido como»[diferencia en las diferencias](https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0304407620303948)» para medir el impacto causal de las normas de STR en la actividad económica. Comparamos los anuncios de Airbnb y las solicitudes de permisos residenciales en los tres años anteriores y posteriores a la aprobación de una restricción de STR en un vecindario determinado y, a continuación, calculamos el promedio de estos efectos en todos los barrios de nuestro estudio. Nuestro análisis identificó una clara tendencia a la baja tanto en los anuncios como en los permisos tras la promulgación de un reglamento: los anuncios de Airbnb cayeron una media del 21% y los permisos residenciales cayeron una media del 10%. La segunda parte de nuestro análisis se amplió para centrarse en estos efectos en una sola área metropolitana. Decidimos fijarnos en el condado de Los Ángeles porque tiene un mercado inmobiliario y laboral excepcionalmente grande e interconectado, con muchas jurisdicciones y reglamentos independientes que coexisten uno al lado del otro. En concreto, solo 18 de los 88 municipios de Los Ángeles tienen normas de STR, lo que nos permite realizar comparaciones directas entre las áreas con normas de STR y sus vecinos de al lado no regulados. Centramos nuestro análisis en los permisos residenciales dentro de un kilómetro de la frontera entre los municipios regulados y no regulados, con el fin de maximizar las probabilidades de que las tendencias que identificamos se debieran únicamente a la diferencia en las restricciones de STR, y no a otros factores externos que pudieran haber incentivado la construcción residencial por un lado u otro. Además, además de las solicitudes de permisos residenciales generales, hicimos un seguimiento de la actividad de permisos para una categoría conocida como unidades de vivienda accesorias (ADU), es decir, las ampliaciones a las viviendas existentes, que suelen ser especialmente adecuadas para el alquiler. Los resultados de este análisis fueron concluyentes: en los lados de estas fronteras sin normas de STR, hubo un 9% más de solicitudes de permisos no pertenecientes a la ADU y un 17% más de solicitudes de permisos de la ADU que en los lados con restricciones. Está claro que la demanda de STR ha impulsado la creación de capacidad de vivienda adicional en Los Ángeles y, especialmente, ha impulsado el crecimiento de las viviendas aptas para compartir viviendas (es decir, ADU). En la parte final de nuestro estudio, analizamos la relación entre las solicitudes de permisos y el valor de las propiedades residenciales, que están asociados a los ingresos por impuestos sobre la propiedad de las ciudades. Analizamos las propiedades residenciales de nuestro conjunto de datos nacionales que se vendieron durante nuestro período de muestra y descubrimos que las que tenían una solicitud de permiso entre ventas (es decir, aquellas cuyos propietarios invirtieron en mejorar sus viviendas antes de venderlas, posiblemente para satisfacer la demanda de STR) se vendieron una media de un 38% más que las que no tenían una solicitud de permiso. Dado que las normas del STR reducen el número de solicitudes de permisos, lo que a su vez impide el crecimiento del valor de las propiedades, calculamos de forma conservadora que, en las 15 ciudades que estudiamos, las restricciones del STR redujeron el valor de las propiedades en un total de 2.800 millones de dólares y los ingresos fiscales en 40 millones de dólares al año. Por supuesto, esto no quiere decir que el crecimiento no regulado sea la respuesta. Si bien el aumento del valor de las propiedades puede aumentar los ingresos fiscales de las ciudades, que luego se pueden reinvertir en las comunidades locales, también pueden provocar problemas relacionados con la asequibilidad de la vivienda, como poner precios a los residentes actuales o impedir que nuevos residentes entren en estos barrios. Sin embargo, nuestra investigación demuestra que, con el enfoque político correcto, las STR se pueden aprovechar como una herramienta para fomentar el desarrollo inmobiliario local y el crecimiento económico. Por lo tanto, en lugar de imponer restricciones generales que impidan el crecimiento, le recomendamos crear políticas específicas que se adapten a las necesidades locales. Por ejemplo, un estudio de[actividad inmobiliaria en Chicago](https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0166046221000302?via=ihub) mostró que fomentar el desarrollo de propiedades en barrios desfavorecidos y, luego, convertir esas propiedades en alquileres de Airbnb fomentó el desarrollo paralelo en propiedades comerciales cercanas, creando puestos de trabajo y añadiendo valor a toda la comunidad. A medida que el desarrollo estimule el crecimiento, se podrían implementar políticas que reserven una parte del aumento de los ingresos fiscales resultante para financiar viviendas asequibles para los residentes locales. Del mismo modo, para abordar los problemas de aburguesamiento, la cantidad total de espacio disponible para el uso de las STR podría limitarse a un porcentaje de la capacidad de vivienda disponible, lo que fomentaría el desarrollo de viviendas de larga duración junto con las STR. En última instancia, nuestra investigación destaca la importancia de adoptar un enfoque matizado de la regulación de las STR. Como ocurre con muchas decisiones políticas tensas, el principal desafío al que se enfrentan los reguladores es equilibrar las necesidades a corto plazo de los residentes con el bienestar económico a largo plazo de la comunidad. No hay respuestas fáciles, pero cualquier solución eficaz tendrá que reconocer las desventajas económicas muy reales de restringir lo que las personas pueden hacer en su propiedad.