Investigación: Cuando anuncios de Airbnb en un aumento de la ciudad, así que los precios de alquiler
Hace sólo unos años, la mayoría de los viajeros se alojaron en hoteles. Airbnb cambió eso. A partir de 2018, la compañía ofrece más de 5 millones de propiedades, en más de 85.000 ciudades de todo el mundo, y su valoración de mercado supera los $30 mil millones. Solo en 2017, los usuarios de Airbnb reservaron más de 100 millones de noches.
Pero, ¿qué significa el crecimiento y la popularidad de la compañía para las ciudades y municipios en los que opera? Según Airbnb, aporta más dinero a estas ciudades, tanto en forma de alquileres como de dinero que gastan los inquilinos durante sus estancias. La compañía también señala que aproximadamente tres cuartas partes de sus listados no están en barrios turísticos tradicionales, lo que significa que el dinero va a las comunidades generalmente ignoradas por la industria hotelera.
Los críticos, por otro lado, han argumentado que las plataformas de uso compartido como Airbnb subir la costo de trabajo para arrendatarios locales. No hay mucha evidencia que apoye esta afirmación de una manera u otra, aunque un estudio centrado en Boston encontró que un aumento en las listas de Airbnb allí estaba asociado con un aumento en las rentas. No es difícil ver por qué la idea podría ser cierta más ampliamente: Al facilitar los alquileres a corto plazo, Airbnb podría hacer que algunos propietarios cambiaran sus propiedades de alquileres a largo plazo, destinados a los residentes locales, a alquileres a corto plazo, destinados a los visitantes. Las ciudades y pueblos tienen un suministro limitado de viviendas, por lo que este proceso impulsaría el aumento de las tarifas de alquiler con el tiempo.
Debido a la limitada evidencia empírica, decidimos profundizar. Los resultados de nuestro análisis se encuentran en una documento de trabajo. Comenzamos recopilando datos de tres fuentes: (1) información orientada al consumidor, de Airbnb, sobre el conjunto completo de propiedades de Airbnb en los Estados Unidos (hay más de 1 millón) y los anfitriones que las ofrecen; (2) información a nivel de código postal, de Zillow, sobre las tarifas de alquiler y los precios de la vivienda en los EE. UU. y (3) datos a nivel de código postal de la American Community Survey, una encuesta en curso de la Oficina del Censo de los Estados Unidos, que incluye los ingresos medios de los hogares, las poblaciones, las tasas de empleo y los niveles de educación. Combinamos estas diferentes fuentes de información para estudiar el impacto de Airbnb en el mercado inmobiliario.
Sin embargo, medir este impacto no es sencillo. El principal desafío es que el mercado de la vivienda se ve, por supuesto, afectado por factores distintos de Airbnb, como la gentrificación y las tendencias económicas. En nuestro estudio, controlamos estos factores y, además, utilizamos una técnica conocida como variables instrumentales para aislar la parte de los costos de vivienda que es impulsada únicamente por cambios en la oferta de Airbnb.
En términos simples, argumentamos que si un código postal es «turístico», lo que significa que tiene muchos restaurantes y bares, y si el conocimiento de Airbnb aumenta, que medimos usando el índice de búsqueda de Google para la palabra clave «Airbnb», entonces cualquier salto en la oferta de Airbnb en ese código postal es probablemente impulsado por un aumento en la demanda de alquileres a corto plazo a través de Airbnb, en lugar de las condiciones económicas locales.
Bajo este supuesto, mostramos que un aumento del 1% en los listados de Airbnb está asociado causalmente con un aumento del 0,018% en las tarifas de alquiler y un aumento del 0,026% en los precios de la vivienda. Si bien estos efectos pueden parecer muy pequeños, considere que el crecimiento medio de Airbnb año tras año es alrededor del 44%.
Esto significa que, en conjunto, el crecimiento de la vivienda compartida a través de Airbnb contribuye a aproximadamente una quinta parte del aumento anual promedio de las rentas estadounidenses y alrededor de una séptima parte del aumento anual promedio de los precios de la vivienda estadounidenses. Por el contrario, los cambios demográficos anuales en el código postal y las tendencias generales de la ciudad contribuyen aproximadamente a las tres cuartas partes del crecimiento total del alquiler y alrededor de las tres cuartas partes del crecimiento total del precio de la vivienda.
Estos resultados muestran que Airbnb tiene un impacto en el mercado de la vivienda. Sin embargo, no cuentan la historia completa de cómo está sucediendo. En nuestro estudio, presentamos dos resultados adicionales que ayudan a explicar la economía subyacente.
En primer lugar, mostramos que los códigos postales con tasas más altas de ocupación de los propietarios (la fracción de propiedades ocupadas por los propios propietarios) son menos afectados por Airbnb. Esas tarifas son importantes porque los propietarios que cambian sus propiedades de alquileres de largo plazo a alquileres de corto plazo son aquellos que no viven en las casas que alquilan. Los propietarios ocupantes usan Airbnb, pero lo usan para alquilar sus habitaciones de repuesto o tal vez toda la casa mientras están fuera. Sin embargo, estas casas siguen siendo ocupadas principalmente por un residente a largo plazo (el propietario), por lo que no son las que se reasignan como alquileres a corto plazo a través de Airbnb.
En segundo lugar, presentamos evidencia de que Airbnb afecta el mercado de la vivienda a través de la reasignación del stock de viviendas. Al mirar las vacantes de vivienda, mostramos dos cosas sobre la oferta de Airbnb: es Positivamente correlacionado con la proporción de viviendas que están vacantes para uso estacional o recreativo — que es la forma en que la Oficina del Censo clasifica las casas que forman parte del mercado de alquiler a corto plazo — y negativamente correlacionado con la participación de las viviendas en el mercado de alquileres a largo plazo.
En conjunto, nuestros resultados son consistentes con la historia de que, debido a Airbnb, los propietarios ausentes están trasladando sus propiedades fuera de los mercados de alquiler a largo plazo y para la venta y al mercado de alquiler a corto plazo.
Los responsables políticos de todo el mundo están luchando para encontrar la mejor manera de regular las plataformas de uso compartido en casa como Airbnb. Por un lado, estas plataformas permiten a los propietarios ganar dinero cuando tienen más espacio del que necesitan. Por otra parte, los propietarios ausentes están reduciendo la oferta de viviendas, lo que, a su vez, aumenta el costo de vida de los inquilinos locales. Según nuestros resultados, una forma de reducir este último efecto manteniendo al mismo tiempo los beneficios de compartir el hogar sería limitar el número de viviendas que se pueden añadir al mercado de alquiler a corto plazo, permitiendo al mismo tiempo que los propietarios ocupantes compartan su espacio adicional.
— Kyle Barron Edward Kung Davide Proserpio Via HBR.org
