Cómo los bancos pueden evitar que se repita la crisis de las ejecuciones hipotecarias de 2008

David Aaron Troy/Getty Images

En estos tiempos difíciles, hemos hecho varios de nuestros artículos sobre el coronavirus gratis para todos los lectores. Para recibir todo el contenido de HBR en su bandeja de entrada, regístrese en el Alerta diaria boletín.

Los propietarios estadounidenses tienen dificultades para mantener sus hipotecas al día y es probable que el problema empeore.  Según la firma de datos inmobiliarios Black Knight, 4,6 millones de propietarios estadounidenses tenían algún tipo de impago el 16 de junio, lo que representa el 8,7% de todas las hipotecas.

Si se sigue el precedente, en muchos casos es poco probable que los prestamistas hipotecarios vean alguna vez gran parte del dinero que han prestado.  He identificado a un prestatario hipotecario en ejecución hipotecaria que no ha realizado el pago de la hipoteca en más de 13 años. Este prestatario solicitó un préstamo hipotecario de 342.165,10 dólares e hizo su último pago en agosto de 2006. En abril de 2020, siguen viviendo en su casa y no parece probable que vayan a ningún lado.

Lectura adicional

• 

  Coronavirus: liderazgo y recuperación

  Liderazgo y gestión de personas Libro

  22.95

  View Details

Este préstamo del prestatario, del que se hizo al menos un primer pago en algún momento, se agrupó con otros 6.911 préstamos en un fideicomiso llamado Carrington 2006-NC1, según datos del informe de remesas de Carrington 2006-NC1 de marzo de 2020 disponible en Enlace a Wells Fargo Securities. El mismo paquete de préstamos incluye varias casas como «Propiedad inmobiliaria» o REO, para abreviar. Son casas propiedad de un banco que fueron embargadas. Como grupo, actualmente tienen un déficit real superior al valor principal original del préstamo. Es decir, los inversores que financiaron estos préstamos pierden más dinero del que realmente prestaron.

Si esto parece imposible, piénselo de nuevo. En un momento dado después de la crisis de 2008-09, el gravedad media de las pérdidas de los préstamos de alto riesgo — la cantidad perdida en relación con el importe del préstamo fue del 73%. Preste 250 000 dólares y, finalmente, recupere una media de 67 500 dólares. No era infrecuente que las pérdidas fueran superiores al 100%. En estos casos, de hecho, a algunos inversores, confiando en el trabajo realizado por los administradores, les estaba costando más recuperar las casas y luego venderlas de lo que habría costado regalarlas.

Con el inminente repunte de los problemas de préstamos hipotecarios, los bancos tienen que evitar volver a meterse en el mismo lío. La buena noticia es que sí pueden, gracias a un concepto que todos los estudiantes de derecho aprenden en su clase de contratos de primer año: la mitigación. 

Incumplimiento de contrato

El derecho consuetudinario exige que las empresas mitiguen el incumplimiento de contrato. Para entender esta idea, imagine que es el contratista principal que construye una casa y ha subcontratado a alguien para que cave un pozo para los cimientos en dos días por 2000 dólares. El trabajador subcontratado cava la mitad del pozo en un día y luego desaparece. Es muy consciente de que si el pozo no se termina, otros trabajadores subcontratados acudirán a trabajar en la fundación, cosa que no podrán hacer. Este retraso afectará en cascada a otros trabajadores, lo que significa que cualquier retraso en completar el pozo podría acabar costándole mucho dinero.

En lugar de permitir que estos costes se acumulen, como contratista tiene la obligación legal de mitigar la infracción y asegurarse de que cueste lo menos posible. En este caso, eso significa encontrar un sustituto para terminar el hoyo rápidamente. Entonces tiene derecho a recuperar de la primera persona, que se vaya del trabajo, las cantidades realmente perdidas. Si retrasa la búsqueda del reemplazo a propósito o por negligencia, no podrá recuperar los costes adicionales en los que incurra como consecuencia de ello.

Mitigar las pérdidas es un requisito legal y también una buena práctica empresarial. Incluso si tiene el derecho legal a recuperar lo extra de su excavadora de pozos perdida, es muy probable que no lo tengan. Y el sistema judicial quiere evitar que lo bombardeen con litigantes que esperan una ganancia inesperada en caso de incumplimiento. La ley prefiere encarecidamente que busque a otra persona que haga el trabajo y luego regrese por el importe real de los daños y nada más.

Para obtener una lección práctica de por qué es una buena idea, veamos la experiencia de Bank of America.

El caso de Countrywide

Bank of America compró Countrywide Mortgage justo cuando la crisis financiera ganaba fuerza, en enero de 2008. Countrywide era conocido por originar agresivamente las subprime y Alt-A préstamos hipotecarios, participar en prácticas que, al menos un jurado determinó posteriormente que constituían un fraude absoluto. Tras la adquisición, Bank of America, como era de esperar, acabó con una colección de pésimos préstamos.

Al principio, Bank of America reconoció que muchos de sus préstamos hipotecarios adquiridos estaban en dificultades y declaró un» objetivo de mantener a los prestatarios hipotecarios en dificultades en sus hogares siempre que sea posible.» El banco veía las hipotecas como un «producto relacional», una adquisición estratégica que permitiría a los «clientes» de Countrywide «acceder a una amplia gama de productos de consumo, incluidas las tarjetas de crédito y los servicios de depósito».

Las actitudes cambiaron muy rápido, ya que los préstamos hipotecarios de Countrywide empezaron a dejar de pagar cada vez más. Esto inició un círculo vicioso de cada vez más ejecuciones hipotecarias que provocaron una caída del valor de las viviendas a medida que se subastaban las casas embargadas. Para demostrar que no sería un toque blando, Bank of America, como muchos otros prestamistas hipotecarios, comenzó a embargar agresivamente la garantía de los prestatarios hipotecarios morosos, sus casas, y contrató bufetes de abogados especializados en litigios de gran volumen y bajo coste para que actuaran como sus agentes.

No pasó mucho tiempo antes de que los abogados del consumidor se dieran cuenta de que las caóticas originaciones de préstamos, combinadas con las demandas preparadas apresuradamente, ofrecían una oportunidad de defender eficazmente las demandas por ejecución hipotecaria interpuestas por los prestamistas hipotecarios al retrasar la recuperación u forzar la renegociación de la obligación subyacente. Los abogados contratados por los demandados en estos casos pronto descubrieron patrones cuestionables en los procedimientos de originación y ejecución hipotecaria de préstamos, incluso directamente fraude (se descubrieron varios casos en los que los asesores de préstamos de Countrywide aconsejaron a los posibles prestatarios que falsificaran sus solicitudes de hipoteca). La lucha estaba en marcha entre Bank of America y los nuevos clientes que esperaban atraer al redil con la adquisición de Countrywide.

El Tribunal de la Opinión Pública

No cabe duda de que una empresa del tamaño de Bank of America puede litigar un número razonable de demandas a la vez, pero el enorme volumen rápidamente se hizo abrumador con cientos de miles de casos simultáneos. En Florida, donde las demandas son obligatorias para recuperar la posesión de una vivienda, los bancos presionaron para que jueces retirados presidieran la oleada de litigios. En lo que se llama sentencia sumaria audiencias, conocidas informalmente como la «lista de cohetes», los abogados de ejecución hipotecaria literalmente pusieron a los acusados en fila ante los jueces por audiencias de un minuto.

Bank of America pronto se enfrentó a un pesadilla logística y reputacional. La publicación Wall St. calificó a Bank of America como la empresa más odiada de los Estados Unidos. Los artículos de prensa relataron casos en los que los grandes bufetes de abogados mezclaron archivos e intentaron recuperar la posesión de casas que el banco no era de su propiedad, al menos una de las cuales no tenía hipoteca. Solo en 2011, Bank of America perdió 11 200 millones de dólares en valor de marca mientras gastaba un aumento de 4.000 millones de dólares en el servicio de los préstamos.

Además del daño a la reputación y el aumento de los costes operativos, Bank of America pagó 11.800 millones de dólares en el hito de 2012 Acuerdo hipotecario nacional de 26 000 millones de dólares por abusos en las ejecuciones hipotecarias, el tercer acuerdo más grande de la historia de los Estados Unidos. En 2013, el banco pagó 10.300 millones de dólares a Fannie Mae por préstamos incobrables que Countrywide vendió a la agencia. Más tarde, en 2014, pagarían 16.650 millones de dólares adicionales en multas relacionadas con el fraude, incluidos 5000 millones de dólares destinados a ayudar a los consumidores con dificultades.

Al anunciar el acuerdo de 2012, el presidente Obama señaló: «En muchos casos, [los representantes de los bancos] ni siquiera verificaron que estas ejecuciones hipotecarias fueran realmente legítimas. Algunas de las personas a las que contrataron para procesar las ejecuciones hipotecarias utilizaron firmas falsas para… en documentos falsos para acelerar el proceso de ejecución hipotecaria. Algunos de ellos no leyeron en absoluto lo que estaban firmando. Tenemos que pensarlo. Trabaja y se ahorra la vida entera para comprar una casa. Ahí es donde cría a su familia. Ahí es donde se forman los recuerdos de sus hijos. Eso es lo que está en juego, su derecho al sueño americano. Y la persona que firmó el documento no pudo tardar suficiente ni siquiera en asegurarse de que la ejecución hipotecaria era legítima».

Finalmente, Bank of America se dio cuenta de que era imposible dirigir un negocio de consumo y alejar a cientos de miles de personas. Se inclinaron discretamente hacia un enfoque más colaborativo: cancelaron una enorme cantidad de capital y redujeron los tipos de interés — y sus costes bajaron mientras su reputación y el precio de las acciones subían, más del doble entre 2012 y 2014. Los problemáticos «prestatarios» de Countrywide se convirtieron en los «clientes» potencialmente rentables que el banco adquirió originalmente. Los banqueros trataron de encontrar resultados que funcionaran tanto para el banco como para sus clientes en lo que, sin duda, era una situación pésima.

Hay varias explicaciones posibles de por qué los ejecutivos de Bank of America decidieron no trabajar con los clientes de Countrywide para mitigar las pérdidas. Para empezar, el concepto de «riesgo moral» está muy arraigado entre los banqueros, que temen que ir con calma con los impagos solo aliente a otros prestatarios a dejar de pagar. (No olvidemos, fue el miedo al riesgo moral lo que detuvo a la Reserva Federal y al Tesoro de los Estados Unidos de preparar un paquete de rescate para Lehman.)

Es posible que las políticas gubernamentales también hayan desempeñado un papel en la respuesta a la última crisis. Por ejemplo, Fannie Mae y Freddie Mac, de propiedad estadounidense, recomendaron encarecidamente a los bancos que utilizaran bufetes de abogados de ejecución hipotecaria preaprobados, al menos uno de los cuales fue dirigido por un abogado eventualmente inhabilitado debido a prácticas de ejecución hipotecaria de mala calidad. El Programa de Modificación de Viviendas Asequibles (HAMP) sufrió una mala supervisión y los prestatarios se encontraban rutinariamente en una ejecución hipotecaria después de intentar modificar un préstamo. Por último, la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA) no permitió reducciones de capital, reconocida desde entonces como una herramienta a veces vital para la mitigación efectiva de las pérdidas, hasta 2016.

***

Sea cual sea la explicación de los errores del Bank of America —y también de muchas otras instituciones financieras—, una cosa está clara: no podemos permitirnos que se repitan. Con decenas de millones de personas desempleadas y la morosidad crediticia más alta que nunca, parece inevitable una futura ronda de impagos mucho más numerosos. Y si vemos otra gran ronda de valores predeterminados, recordemos que hacer las cosas por las malas no le salió bien a nadie la última vez. Esta vez, los prestamistas harían bien en anteponer el principio de mitigación al riesgo moral.  Esperemos que se hayan aprendido las lecciones de Countrywide.

Si nuestro contenido le ayuda a hacer frente al coronavirus y otros desafíos, considere suscribirse a HBR. La compra de una suscripción es la mejor manera de apoyar la creación de estos recursos.